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Introdução
Quando aluguei meu primeiro espaço comercial, a questão do seguro foi logo evidente para mim. No Brasil, é verdade que não se pode negligenciar isso: o locatário deve obrigatoriamente contratar um seguro para cobrir os riscos ligados à sua atividade e à ocupação do local. Honestamente, isso é principalmente para proteger o proprietário e todos ao redor, em caso de algum imprevisto.
Em todo contrato que assinei, quase sempre era solicitado explicitamente: um multirriscos profissional, com no mínimo uma responsabilidade civil. Às vezes, pode parecer que dá para fazer algo mais leve, mas quando se vê o que pode acontecer com um simples vazamento ou incêndio, é melhor estar preparado. Conforme a atividade, também precisei contratar garantias extras, especialmente quando havia equipamentos frágeis ou riscos específicos.
Qual seguro é legalmente obrigatório para um espaço comercial alugado?
A lei em si não especifica claramente que deve haver um contrato único, mas na prática, posso garantir que o essencial é a responsabilidade civil profissional. Além disso, costuma-se acrescentar um seguro contra incêndio e danos causados por água, que são riscos importantes para qualquer local comercial.
Em meus diferentes contratos, seja numa loja ou em um escritório, isso sempre estava incluído em um multirriscos completo. O locatário deve, portanto, assegurar-se contra danos ao imóvel — incêndio, explosão ou danos por água — que podem gerar custos elevados. Também é necessário cobrir prejuízos causados a terceiros, como clientes, fornecedores ou até pedestres, especialmente se a atividade atrair público. E claro, danos ao material profissional podem ser cruciais para o funcionamento do negócio.
Certa vez, tive um problema com vazamentos que causaram danos no espaço ao lado. Sorte que eu estava bem assegurado, pois não sei como teria resolvido sem isso. Na verdade, esquecer esse seguro pode até levar à rescisão do contrato de aluguel mais rápido do que se imagina.
Por que a responsabilidade civil é o ponto central do seguro em contratos comerciais?
Muitas vezes dizem que é só uma formalidade, mas a responsabilidade civil já salvou minha pele. Ela cobre todos os danos corporais, materiais ou imateriais causados a terceiros durante a atividade. Por exemplo, soube de um caso em que um pequeno incêndio na loja vizinha atingiu um prédio adjacente — sem essa garantia, teria sido problema em dobro.
Na grande maioria dos contratos, é uma obrigação clara, e o limite de indenização exigido costuma ser bastante alto (falamos de vários milhões de reais). Acho isso lógico, especialmente quando se lida com público ou em locais sensíveis.
Quais outras garantias geralmente cobre um seguro multirriscos para espaço comercial?
O multirriscos não é apenas um termo burocrático, é uma proteção abrangente que vai muito além da responsabilidade civil. Em um dos meus espaços, contratei cobertura para incêndio, raio, explosão — situações que podem ocorrer mesmo sem imaginar — além dos danos por água e infiltrações, frequentemente a principal causa de sinistros. Roubo e vandalismo também são incluídos, especialmente em áreas com movimento. Acrescentei ainda cobertura para quebra de vidros, simples mas essencial se há uma vitrine. Por fim, há a cobertura de perda de faturamento, que entra em ação se um sinistro obriga o fechamento temporário, o que me salvou quando precisei suspender as operações por algumas semanas.
Esse seguro cobre, portanto, o imóvel, o equipamento e a mercadoria, além de compensar perdas caso o negócio precise ser interrompido, o que traz muita tranquilidade.
Seguro comercial: quem paga o quê entre locador e locatário?
É aqui que as coisas podem ficar confusas e onde já vi diferentes situações. Segundo a lei, o locatário deve cobrir seus riscos profissionais e os danos causados a terceiros (isto é, seu multirriscos e responsabilidade civil). O proprietário, por sua vez, deve garantir o imóvel contra riscos maiores, como incêndios e desastres naturais, a menos que o contrato disponha de outra forma.
No entanto, assinei um contrato onde também me pediam para cobrir alguns riscos que normalmente seriam do proprietário, com obrigação de apresentar uma apólice anualmente. Resumindo, depende muito das cláusulas, então é fundamental ler com atenção antes de assinar.
Como comprovar a contratação do seguro obrigatório para o espaço comercial?
Nesse aspecto, nada de segredo: é preciso entregar uma certidão de seguro ao locador logo na assinatura do contrato e depois todo ano, na data de aniversário. Pode parecer burocrático, mas eu vejo isso como uma boa maneira de manter tudo em ordem.
Em caso de sinistro, já precisei apresentar o contrato completo e até comprovantes de pagamento das apólices. Se essa formalidade for esquecida, a situação pode ser levada muito a sério, com risco de cancelamento do contrato na sequência. Eu sempre guardo tudo organizado para evitar esse tipo de estresse.
Existem casos especiais ou seguros obrigatórios específicos?
Sim, há situações que complicam um pouco: para atividades consideradas de risco como laboratórios, restaurantes ou se você armazena produtos perigosos, costuma ser necessário incluir garantias extras, como responsabilidade decenal ou uma cobertura de perda de faturamento mais ampla. O mesmo vale se o local estiver em área sujeita a enchentes, quando um seguro contra "catástrofes naturais" torna-se praticamente essencial. Algumas locações ainda incluem uma garantia para aluguéis não pagos, que não é obrigatória por lei, mas é um diferencial importante para proteger o locador.
Tive um cliente restaurateur que teve que contratar esse tipo de garantia extra, por causa dos riscos ligados à cozinha profissional.
Quais são os riscos para locatário e locador se o seguro obrigatório não for contratado?
Sinceramente, deixar um espaço comercial sem seguro é brincar com fogo. O locatário corre o risco de ter seu contrato rescindido, dificultando abrir um novo negócio ou realizar outra locação rapidamente. Pode ter que arcar sozinho com todos os custos caso provoque um sinistro no imóvel alugado ou a terceiros. Já vi casos onde as despesas passaram de dezenas de milhares de reais, nada agradável. Multas também podem ser aplicadas, sem contar o estresse enorme.
Já o locador fica desamparado em caso de sinistro grave, e geralmente tem que entrar em processos longos e caros para tentar reaver suas perdas. Isso paralisa tudo e pode até afetar a viabilidade do imóvel.
FAQ
O que cobre o seguro obrigatório de um espaço comercial?
Basicamente, é a responsabilidade civil do locatário, grandes danos como incêndio ou danos por água ao imóvel, e às vezes ao equipamento profissional. Protege todos: locatário, locador e terceiros.
Posso contratar um seguro multirriscos mais barato que o exigido no contrato?
Sinceramente, não. O contrato comercial define um mínimo a atender. Às vezes queremos algo mais simples, mas isso pode voltar contra você se ocorrer um sinistro e os questionarem sobre a cobertura insuficiente.
O locador pode exigir um seguro extra?
Sim, geralmente se isso estiver explicitado no contrato. Mas deve ser proporcional à natureza do imóvel e aos riscos envolvidos. Se a exigência for demasiada, vale negociar.
Quais os prazos para entregar a certidão de seguro ao locador?
É preciso entregar na assinatura do contrato e renovar anualmente na data de aniversário. Em certos casos, é necessário informar o locador sobre alterações no contrato no decorrer do ano.
O que fazer em caso de sinistro em espaço comercial não segurado?
Normalmente, o locatário terá que pagar tudo do próprio bolso. Além disso, o locador pode abrir ação judicial para recuperar seus prejuízos. É uma armadilha que, infelizmente, muitos enfrentam.
O seguro obrigatório para espaço comercial cobre aluguéis não pagos?
Não, isso é outra coisa. A garantia para aluguéis não pagos é um seguro separado, não obrigatório, mas altamente recomendado, sobretudo se você for locador e quiser garantir suas receitas.
O que lembrar
Na minha experiência, independentemente do tipo de atividade, o locatário deve sempre contratar ao menos uma responsabilidade civil e proteger-se contra riscos clássicos como incêndios e danos por água, geralmente reunidos no multirriscos.
Isso é quase sempre exigido no contrato, e o locador pede a certidão todo ano.
Descumprir pode causar grandes problemas, inclusive rescisão do contrato.
E traz uma tranquilidade real, que é fundamental no mundo dos negócios.
Se quiser aprofundar ainda mais o tema e não esquecer nada, recomendo muito consultar nosso guia completo sobre suivi des contrats.