Coloca um imóvel em arrendamento de curta duração, na Airbnb, na Booking ou diretamente, e há uma pergunta que volta sempre: é preciso um seguro específico e qual? A resposta depende de duas coisas — quem é (proprietário ou ocupante) e onde fica o imóvel (em propriedade horizontal ou numa moradia individual).
Boa notícia: as regras são claras assim que se desemaranham. Menos boa: muitos proprietários descobrem tarde demais que o seu seguro de habitação clássico não cobre o arrendamento de curta duração. Eis o que é realmente obrigatório, o que é vivamente recomendado e o erro que pode deitar tudo a perder no dia de um sinistro.
O seguro é obrigatório para um arrendamento de curta duração?
Para o hóspede que arrenda algumas noites, não: ao contrário de um inquilino clássico, o ocupante de um arrendamento de curta duração não tem qualquer obrigação legal de seguro. Para o proprietário, tudo depende do imóvel: se estiver em propriedade horizontal, um seguro de responsabilidade civil é obrigatório desde a loi ALUR; se for uma moradia individual, a lei nada impõe — mas prescindir dele seria imprudente.
Estes dois casos merecem ser detalhados, porque «não obrigatório» não significa «não necessário».
Do lado do proprietário: PNO, multirriscos ou seguro dedicado?
Se o seu imóvel está em propriedade horizontal, não tem escolha. Desde 1 de janeiro de 2015, o artigo 9-1 da lei de 10 de julho de 1965 (introduzido pela loi ALUR) obriga cada condómino — ocupante ou não ocupante — a segurar-se, no mínimo, em responsabilidade civil. Quer o imóvel esteja arrendado, devoluto ou usado como residência secundária, tem de conseguir apresentar um comprovativo. Caso contrário, a administração do condomínio pode subscrever um seguro em seu lugar, com um agravamento que pode chegar aos 10%.
Esta obrigação mínima materializa-se, na maioria das vezes, num seguro de proprietário não ocupante (PNO). Ele entra em ação quando nem o seguro do ocupante nem o da propriedade horizontal funcionam: um dano por água durante um período de desocupação, um incêndio que se propaga, o recurso de terceiros. Conte, em regra, entre 60 e 150 € por ano consoante a área e as garantias.
Fora da propriedade horizontal — uma moradia que arrenda em curta duração — nenhuma lei o obriga a fazer um seguro. Mas uma PNO ou um seguro multirriscos habitação adequado continua a ser a única verdadeira proteção contra um sinistro grave. E atenção: um multirriscos subscrito para a sua residência principal não cobre automaticamente uma atividade de arrendamento. O que nos leva ao ponto mais importante.
Declarar o arrendamento de curta duração à seguradora: o passo que toda a gente esquece
É o ponto cego número um. Arrendar o imóvel, mesmo que apenas alguns fins de semana por ano, altera a natureza do risco para a seguradora. Se não declarar esta atividade, o seu contrato pode ser considerado inexato — e, em caso de sinistro, a seguradora tem o direito de reduzir, ou mesmo recusar, a indemnização. Por outras palavras: paga um prémio por uma garantia que não vai funcionar.
O procedimento é simples: um telefonema ou uma carta à sua seguradora a comunicar que o imóvel é arrendado em curta duração. Consoante o caso, esta acrescenta uma extensão «arrendamento de curta duração» ao seu contrato, ajusta o prémio ou encaminha-o para uma PNO. Aproveite para anotar a data de vencimento de cada contrato: é muitas vezes aquele que nos esquecemos de renovar entre uma época e outra.
Meublé de tourisme (alojamento turístico mobilado): três formas de segurar os danos dos hóspedes
O que acontece se um hóspede partir alguma coisa, provocar um dano por água ou um início de incêndio? A administração reconhece três soluções ao proprietário de um meublé de tourisme, e elas podem combinar-se:
- Subscrever um seguro dedicado que cubra o período de arrendamento, junto da seguradora à sua escolha.
- Exigir ao inquilino um comprovativo de seguro de responsabilidade civil «villégiature» antes da entrega das chaves.
- Assumir o seguro por sua conta, no todo ou em parte, integrando-o no seu próprio contrato.
Na prática, muitos proprietários combinam uma PNO (para o edificado e a sua responsabilidade) e uma cláusula que transfere para o hóspede a responsabilidade pelos danos que este causa. O essencial é não ficar na ambiguidade: um imóvel arrendado sem nenhuma destas três soluções expõe-no pessoalmente.
Garantia villégiature: protege sobretudo o hóspede
Confunde-se muitas vezes a garantia villégiature com um seguro para o proprietário. Na realidade, a villégiature é uma garantia incluída em muitos contratos multirriscos habitação… do inquilino. Cobre as suas estadias de curta duração — incluindo os danos que este causa ao imóvel que ocupa temporariamente.
Na prática, um hóspede bem segurado está muitas vezes já coberto para os danos que provoca em sua casa. É por isso que lhe pode pedir um comprovativo. Mas não controla o contrato dele: nada garante que possua esta garantia, nem que ela cubra o valor real. Nunca conte apenas com ela — complementa o seu próprio seguro, não o substitui.
O que a Airbnb e a Booking cobrem (e não cobrem)
A Airbnb destaca a sua proteção «AirCover para anfitriões»: uma proteção contra os danos causados pelos hóspedes e uma responsabilidade civil em caso de lesão ou de estrago. A Booking oferece mecanismos comparáveis em alguns mercados. É tranquilizador, mas é preciso compreender o que é — e o que não é.
Estas proteções não são contratos de seguro em sentido estrito. Têm limites máximos, exclusões (objetos de valor, desgaste, certos sinistros) e ativam-se segundo as condições da plataforma, não segundo o Código dos Seguros. Aliás, a própria Airbnb recomenda aos seus anfitriões que mantenham um seguro de habitação adequado. Trate estes mecanismos como uma rede de segurança complementar, nunca como o seu seguro principal.
Propriedade horizontal ou moradia individual: o que muda para si
Para resumir sem erro:
- Em propriedade horizontal: responsabilidade civil obrigatória (loi ALUR), na maioria das vezes através de uma PNO. Não negociável, sob pena de subscrição oficiosa pela administração do condomínio.
- Em moradia individual: nenhuma obrigação legal, mas uma PNO ou um multirriscos adequado continua indispensável para cobrir o edificado e a sua responsabilidade.
- Em ambos os casos: declare a atividade de arrendamento à sua seguradora e verifique a existência de uma extensão «arrendamento de curta duração».
Último reflexo: guarde um registo claro de cada contrato (PNO, multirriscos, comprovativos exigidos aos hóspedes) e das respetivas datas de vencimento. Entre uma época e outra, é depressa o contrato que nos esquecemos de renovar.
FAQ
O inquilino de um arrendamento de curta duração tem de ter seguro?
Não. Ao contrário de um inquilino com contrato de arrendamento clássico, o ocupante de um arrendamento de curta duração não tem qualquer obrigação legal de se segurar contra os riscos locativos. Muitos hóspedes estão, no entanto, cobertos pela garantia «villégiature» do seu próprio seguro de habitação, que assume os danos causados ao imóvel durante a estadia.
Um seguro PNO é obrigatório para um Airbnb?
É, se o imóvel se encontrar em propriedade horizontal: a loi ALUR impõe pelo menos uma responsabilidade civil, geralmente subscrita através de uma PNO. Para uma moradia individual, a PNO não é obrigatória, mas continua a ser a proteção mais adequada para um imóvel que não ocupa e que arrenda.
A garantia villégiature basta para arrendar em curta duração?
Não, porque pertence ao contrato do hóspede, não ao seu. Pode exigir um comprovativo, mas não controla nem a sua existência nem os seus limites máximos. Vem como complemento do seu próprio seguro de proprietário, nunca em vez dele.
O que acontece se eu não tiver declarado o arrendamento à minha seguradora?
Em caso de sinistro, a seguradora pode reduzir a indemnização, ou mesmo recusá-la, com o fundamento de que o risco real não foi declarado. O contrato pode até ser posto em causa. É o risco mais comum e mais dispendioso: uma simples declaração escrita neutraliza-o.
O AirCover da Airbnb substitui um seguro?
Não. O AirCover é uma proteção comercial da plataforma, com os seus limites máximos e as suas exclusões, e não um contrato de seguro regulado pelo Código dos Seguros. A própria Airbnb recomenda manter um seguro dedicado. Considere-o um complemento.
Quanto custa um seguro para um arrendamento de curta duração?
Uma PNO situa-se muitas vezes entre 60 e 150 € por ano consoante a área e as garantias. Uma extensão «arrendamento de curta duração» sobre um multirriscos já existente costuma custar menos. O preço depende sobretudo do nível de cobertura escolhido: edificado, mobiliário, perda de rendas, recurso de terceiros.
O essencial a reter
O hóspede não tem nada a segurar; é você, proprietário, que suporta o risco. Em propriedade horizontal, a responsabilidade civil é obrigatória (loi ALUR); numa moradia, é simplesmente indispensável. O erro fatal não é escolher a fórmula errada, é esquecer-se de declarar o arrendamento à seguradora.
Entre a PNO, o multirriscos, os comprovativos dos hóspedes e os vencimentos que caem fora de época, um proprietário depressa faz malabarismo com vários contratos. Centralizá-los num só lugar e ser alertado antes de cada renovação evita a única coisa que não se perdoa nos seguros: a garantia que julgávamos ativa e que já não estava — reúna todos os seus contratos num só lugar.