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Introduzione
Quando ho affittato il mio primo locale commerciale, la questione dell’assicurazione mi è subito saltata agli occhi. In Italia, è vero che non si può fare a meno di questo aspetto: l’inquilino deve assolutamente sottoscrivere un’assicurazione per coprire i rischi legati alla sua attività e all’occupazione del locale. Onestamente, serve soprattutto a proteggere il proprietario e tutti intorno, in caso di problemi.
Ad ogni contratto che ho firmato, era quasi sempre richiesto esplicitamente: una polizza multirischi professionale, con almeno la responsabilità civile inclusa. A volte si potrebbe pensare di cavarsela con poco, ma quando si vedono i danni che può fare una semplice perdita d’acqua o un incendio, è meglio essere precisi. A seconda dell’attività, ho dovuto anche aggiungere garanzie supplementari, specialmente con attrezzature sensibili o rischi specifici.
Quale assicurazione è legalmente obbligatoria per un locale commerciale in affitto?
La legge stessa non dice chiaramente che ci debba essere un unico contratto, ma in pratica vi posso assicurare che la base rimane la responsabilità civile professionale. Sopra a questa, spesso si aggiunge una assicurazione incendio e danni da acqua, che sono rischi principali per qualsiasi locale commerciale.
Nei miei diversi contratti, sia in negozio che in ufficio, questa copertura era sempre inclusa in una polizza multirischi completa. L’inquilino deve quindi assicurarsi contro i danni all’edificio — incendio, esplosione o danni da acqua — che possono diventare molto costosi. Bisogna anche tutelare i danni causati a terzi, come clienti, fornitori o passanti, soprattutto se l’attività è molto frequentata. E naturalmente, il danno alle attrezzature professionali può essere cruciale per l’attività.
Una volta ho avuto un problema in cui delle infiltrazioni d’acqua hanno danneggiato il locale vicino. Per fortuna avevo tutto ben assicurato, altrimenti non so proprio come avrei fatto. In generale, dimenticare questa assicurazione può anche provocare la risoluzione anticipata del contratto più velocemente di quanto si pensi.
Perché la responsabilità civile è al centro dell’assicurazione per il contratto di locazione commerciale?
Si dice spesso che sia solo una formalità, ma la responsabilità civile mi ha salvato più di una volta. Copre tutti i danni corporali, materiali o immateriali causati a terzi nell’ambito dell’attività. Per esempio, ho conosciuto un caso dove un piccolo incendio nel negozio accanto ha coinvolto un edificio adiacente – senza questa garanzia, sarebbe stata una doppia gatta da pelare.
Nella gran parte dei contratti, è addirittura un obbligo, con limiti di risarcimento spesso molto alti (si parla di diversi milioni di euro). Trovo che abbia senso, soprattutto se si lavora con il pubblico o in spazi sensibili.
Quali altre garanzie copre generalmente una polizza multirischi per locale commerciale?
La multirischi non è solo un termine burocratico, è una protezione completa che va ben oltre la responsabilità civile. Per esempio, in uno dei miei locali ho sottoscritto una copertura contro incendio, fulmine, esplosione — cose che possono succedere anche se non ci pensiamo — oltre ai danni da acqua e infiltrazioni, spesso la causa principale dei sinistri. Sono inclusi anche furto e vandalismo, essenziali soprattutto in zone con molto passaggio. Aggiungo anche la rottura vetri, semplice ma fondamentale se avete una vetrina. E infine la perdita di esercizio, che scatta se un sinistro ti obbliga a chiudere temporaneamente, cosa che mi ha salvato quando ho dovuto fermare l’attività per qualche settimana.
Questa assicurazione copre quindi il locale, le attrezzature e la merce, e compensa le perdite in caso di fermo attività, il che è un vero sollievo.
Assicurazione per il contratto di locazione commerciale: chi paga cosa tra proprietario e inquilino?
Qui le cose si complicano un po’ e ho visto diverse situazioni. Secondo la legge (ad esempio il Codice Civile italiano, e regolazioni locali), si dice che l’inquilino deve assicurare i propri rischi professionali e quelli causati a terzi (quindi la polizza multirischi e la responsabilità civile). Il proprietario, invece, deve coprire l’assicurazione dell’edificio contro i rischi maggiori, come incendio e calamità naturali, salvo diversa indicazione nel contratto.
Tuttavia, ho firmato contratti in cui mi è stato chiesto di coprire anche alcuni rischi che normalmente spettano al proprietario, con obbligo di fornire un certificato ogni anno. Insomma, dipende molto dalle clausole, quindi è fondamentale leggere bene prima di firmare.
Come dimostrare la sottoscrizione dell’assicurazione obbligatoria per un locale commerciale?
Qui non ci sono segreti: si deve fornire una attestazione di assicurazione al proprietario non appena si firma il contratto, e poi ogni anno alla data di scadenza. È un po’ una formalità, ma per me è anche un modo per restare aggiornati.
In caso di sinistro, mi è capitato di dover presentare l’intero contratto e persino le prove di pagamento dei premi. Se si dimentica questa formalità, viene presa molto sul serio, con rischio di risoluzione immediata del contratto. Io conservo sempre tutto ben organizzato per evitare brutte sorprese.
Esistono casi particolari o assicurazioni obbligatorie specifiche?
Sì, ci sono situazioni in cui diventa più complicato: per attività a rischio come laboratori, ristoranti, o se si conservano prodotti pericolosi, spesso bisogna aggiungere garanzie specifiche, come la responsabilità decennale o una copertura più estesa per la perdita di esercizio. Lo stesso vale se i locali si trovano in zone soggette a allagamenti, dove una polizza “calamità naturali” diventa quasi indispensabile. A volte, alcuni contratti includono una “garanzia contro l’insolvenza dei canoni”, che non è obbligatoria per legge ma è un vantaggio per tutelare il proprietario.
Ho avuto un cliente ristoratore che ha dovuto prendere questo tipo di garanzie supplementari, proprio per i rischi legati alla cucina professionale.
Cosa rischiano inquilino e proprietario in caso di assenza dell’assicurazione obbligatoria?
Francamente, non assicurare un locale commerciale è un gioco pericoloso. L’inquilino rischia che il proprietario risolva il contratto, complicando l’avvio di nuove attività o un’affittanza veloce. Potrebbe anche dover pagare di tasca propria ogni danno causato al bene o a terzi. Ho visto casi in cui le cifre sono salite a diverse decine di migliaia di euro, mica poco. Si possono sommare anche sanzioni, senza contare lo stress.
Il proprietario, invece, resta senza copertura in caso di sinistro grave, e deve spesso intraprendere procedure legali lunghe e costose per recuperare le perdite. Questo blocca tutto e può perfino compromettere il valore dell’immobile.
FAQ
Cosa copre l’assicurazione obbligatoria di un locale commerciale?
Onestamente, copre soprattutto la responsabilità civile dell’inquilino, i danni gravi come incendio e danni da acqua all’edificio, e talvolta al materiale professionale. Protegge tutti: l’inquilino, il proprietario e anche i terzi.
Posso sottoscrivere una polizza multirischi meno costosa di quella richiesta dal proprietario?
Ve lo dico sinceramente, no. Il contratto di locazione commerciale definisce un minimo di requisiti da rispettare. A volte si vorrebbe risparmiare, ma questo può ritorcersi contro se si verifica un sinistro e vi contestano una copertura insufficiente.
Il proprietario può richiedere un’assicurazione aggiuntiva?
Sì, spesso, se è scritto chiaramente nel contratto. Però deve essere proporzionata alla natura del locale e ai rischi connessi. Se vi chiedono troppe garanzie esagerate, vale la pena negoziare.
Quali sono i tempi per fornire un’attestazione di assicurazione al proprietario?
L’attestazione va consegnata all’inizio, alla firma del contratto, e poi rinnovata ogni anno alla data anniversario. In alcuni casi bisogna anche avvisare il proprietario se si modifica la polizza nel corso dell’anno.
Cosa fare in caso di sinistro in un locale commerciale non assicurato?
Spesso significa che l’inquilino deve pagare tutto di tasca propria. Inoltre, il proprietario può agire in giudizio per ottenere i risarcimenti. È una trappola in cui, purtroppo, molti cadono.
L’assicurazione obbligatoria per un locale commerciale copre anche i canoni non pagati?
No, questa è una cosa diversa. La garanzia sui canoni insoluti è un’assicurazione separata, non obbligatoria ma fortemente consigliata, soprattutto se siete proprietari e volete tutelare i vostri guadagni.
Cosa ricordare
Dalla mia esperienza, qualunque sia il tipo di attività, l’inquilino deve sempre almeno prendere una responsabilità civile e assicurarsi contro i rischi classici, come incendi e danni da acqua, spesso inclusi nella polizza multirischi.
È quasi sempre previsto dal contratto e il proprietario richiede un’attestazione ogni anno.
La mancata osservanza di questa obbligazione può causare seri problemi, fino alla risoluzione del contratto.
E poi, garantisce una vera tranquillità, che in affari è molto importante.
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